ب ـ آيا با توافق هم مالكين مشاعي مي‏توانند استفاده از قسمتهاي مشاعي را به‎ساير مالكين مشاعي واگذار كنند.
ج ـ آيا امكان واگذاري حق استفاده از قسمتهاي مشاعي در سند رسمي وجود دارد يا خير؟ و اگر اين امكان وجود دارد آيا مي‏توان سند مذكور را فسخ كرد؟




نظريه شماره ۲۲۷۰/۷ ـ ۳۱/۳/۱۳۸۳

نظريه اداره كل حقوقي و تدوين قوانين قوه قضائيه
الف ـ قانون تملك آپارتمان‏ها در بعضي موارد آمرانه است و اين موارد در متن قانون ذكر شده است. به طوري كه قانونگذار خود به عدم اعتبار توافق بر خلاف آن را مشخص كرده است، مانند ماده۴۶ ۳ اين قانون كه اشعار داشته: « حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و حصه او در قسمتهاي مشترك غيرقابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصي به هر صورتي كه باشد انتقال قسمت مشترك قهري خواهد بود» از متن مذكور چنين برمي‎آيد كه حقوق مالكانه قسمت‏هاي اختصاصي و اشتراكي كه در مواد۴۷ ۱ و ۴۸ ۲ به آن اشاره شده، قابل تفكيك و انتقال نيست ولي اين امر مانع از آن نيست كه هر مالكي با بقاء مالكيت خود در قسمت مشترك حق استفاده از قسمت‏هاي مشترك خود را مثل استفاده از حياط يا پاركينگ از خود سلب و به‎مالك ديگر ساختمان كه امكان استفاده بهتر از قسمت‏هاي مذكور را دارد واگذار نمايد، اين اقدام موجب انتقال مالكيت وي بر قسمت‏هاي اشتراكي مذكور نمي‏شود و در نتيجه مغايرتي با قانون تملك آپارتمان‏ها ندارد.
ب ـ از آنچه در بند الف معروض گرديد مالكين طبقات اول و دوم مي‏توانند حق استفاده از حياط مشاعي را به موجب سند عادي يا رسمي از خود سلب و به مالك طبقه همكف واگذار نمايند.
ج ـ چنانچه حق استفاده از حياط مشاعي براي مالك طبقه همكف به‎ترتيب مذكور در فوق توافق شده باشد اصلاح سند و حذف حق استفاده بدون توافق طرفين موجه نمي‏باشد.